החלטה בתיק רע"א 876/13

1.        בקשת רשות ערעור על החלטתו מיום 1.1.2013 של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בתיק ה"פ 56757-11-12 (כב' השופט ח' ברנר), בגדרה נדחתה בקשת המבקשת למתן צו מניעה זמני שיורה על הקפאת הליך הטיפול בבקשת המשיבה 1 (להלן: המשיבה), שהוגשה למשיבה 2, למתן היתר בניה לצורך בניית קירוי לבריכת שחייה.

רקע

2.        המבקשת, חברה אשר עיקר עיסוקה הוא בייזום והקמה של פרויקטים בתחום הנדל"ן, רכשה יחד עם המשיבה, שותפות מוגבלת שאחד משותפיה היא המבקשת עצמה (מחזיקה בכ-25 אחוזים מהזכויות), מקרקעין בתל אביב, מתוך מטרה שהמשיבה תקים בחלק משטח המקרקעין מבנה דיור מוגן. היחסים בין המבקשת למשיבה בנוגע למקרקעין הוסדרו בהסכם שיתוף מיום 7.4.2005 (להלן: הסכם השיתוף), ולפיו חולקו זכויות הבניה במקרקעין באופן שלמשיבה הוקנו זכויות בניה בשטח של כ-28,000 מ"ר ברוטו, לצורך בניית מבנה הדיור המוגן, ואילו למבקשת הוקנו זכויות בניה ביתר השטח. לימים, התברר כי זכויות הבניה שהוקנו למשיבה לא הספיקו לה לצורך הקמת מבנה הדיור המוגן, ועל כן רכשה מן המבקשת, בהתאם להסכם שנחתם ביניהן ביום 2.6.2008 (להלן: מסמך העקרונות), זכויות בניה נוספות בשטח של כ- 3,765 מ"ר ברוטו.

3.        ביום 15.10.2012 הגישה המשיבה לוועדה המקומית לתכנון ובניה (המשיבה 2, שהיא משיבה פורמאלית) בקשה להיתר בניה לצורך קירוי בריכת השחייה של מבנה הדיור המוגן, כאשר לשם כך עליה לנצל זכויות בניה בשטח של כ-300 מ"ר. המבקשת התנגדה לבקשה בטענה כי המשיבה כבר ניצלה את מלוא זכויות הבניה שהוקנו לה. לעומתה, טענה המשיבה, כי היא ניצלה זכויות בניה אך בשטח של כ-31,425 מ"ר, ועל כן נשארו לה זכויות בניה בשטח של כ-340 מ"ר, המספיק להקמת הקירוי. בעניין זה הגישה המשיבה חוות דעת של מודד מיום 3.12.2012. המבקשת טענה כי חוות הדעת אינה משקפת את המציאות והיא סוטה מהסכמות קודמות שהושגו בין הצדדים. נוכח האמור, הגישה המבקשת לבית המשפט המחוזי תובענה על דרך של המרצת פתיחה בה בקשה כי יוצהר שהמשיבה מיצתה את מלוא זכויות הבניה ועל כן דין בקשתה להיתר להידחות וכי מלוא יתרת זכויות הבניה הבלתי מנוצלות היא בבעלות המבקשת. במקביל הגישה המבקשת בקשה למתן צו מניעה זמני שיורה על הקפאת הליך הבקשה למתן היתר בניה לקירוי הבריכה.

החלטת בית משפט קמא

4.        בית משפט קמא דחה את הבקשה למתן צו מניעה זמני. ראשית, נקבע כי המבקשת לא הניחה תשתית עובדתית מספקת לצורך ביסוס טענתה לפיה המשיבה מבקשת לנצל זכויות בניה מעבר לזכויות שרכשה מהמבקשת. בהקשר זה הודגש, כי המבקשת לא הציגה חוות דעת של מודד מטעמה שסותרת את חוות הדעת שהוגשה מטעמה של המשיבה, ועל כן לא עלה בידה להוכיח קיום של זכות לכאורה; זאת, כך צוין, הגם שבשלב הנוכחי לא ניתן לקבוע אם המדידה שהוגשה מטעם המשיבה היא נכונה, אם לאו. שנית, נקבע כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשת באופן מובהק, שכן הנזק שעלול להיגרם למבקשת הוא כספי גרידא ואינו בלתי-הפיך. בית המשפט אף הדגיש את הצהרתה של באת-כוח המשיבה, לפיה ככל שייקבע בתום ההליך העיקרי כי לא היו בידי המבקשת זכויות בניה, היא תהרוס את הקירוי אותו היא מתכוונת לבנות. נוסף על האמור, נקבע כי מתן צו מניעה זמני יפגע בדיירי הדיור המוגן - שהם בבחינת צדדים שלישיים - אשר בידיהם התחייבות של המשיבה לפיה היא תקרה את הבריכה. כך צוין, כי נגד המשיבה הוגשו כבר שתי תביעות של דיירים בגין הפרת ההסכם עמם. עוד הוזכר בהקשר זה, כי המבקשת היא אחד השותפים במשיבה (שהיא, כזכור, שותפות מוגבלת), ועל כן הפרת התחייבות של המשיבה כלפי צדדים שלישיים חושפת אף את המבקשת לתביעות מצידם. נוכח כל האמור, דחה בית משפט קמא את הבקשה למתן צו מניעה זמני. מכאן בקשת רשות הערעור שלפני.

נימוקי הבקשה

5.        המבקשת טוענת כי בקשתה מצדיקה מתן רשות ערעור. טענתה העיקרית היא, כי חרף המצג שהציגה המשיבה לבית משפט קמא, לא נותרו בידיה של זו זכויות בניה נוספות. בעניין זה נטען, כי חוות הדעת של המודד מטעם המשיבה התעלמה מאופן החלוקה שהוצג בתחשיב שנערך ביום 13.1.2008 (להלן: התחשיב), ושעל בסיסו נערך מסמך העקרונות. נטען, כי בתחשיב הוגדר אופן חלוקת השטחים בין המבקשת למשיבה, וכי חוות דעתו של המודד מטעם המשיבה מתעלמת מאופן חלוקה מוסכם זה. בהקשר זה הודגש, כי בניגוד לקביעתו של בית משפט קמא, לא היה צורך בחוות דעת של מודד מטעם המבקשת, שכן בסיס המחלוקת שבין הצדדים הוא, למעשה, לגבי אופן החלוקה המוסכם. עוד נטען, כי חוות הדעת מטעם המשיבה הוגשה יום אחד לפני מועד הדיון שנקבע בבקשה, ועל כן לא הייתה המבקשת יכולה להתגונן כראוי נגד הקביעות שבחוות הדעת. אשר למאזן הנוחות, נטען, בין היתר, כי נזקה הפוטנציאלי של המבקשת איננו אך כספי, כקביעתו של בית משפט קמא, שכן המדובר בפגיעה בלתי הפיכה בזכויות בניה, שהן לכל הפחות זכויות "מעין קניינית". כמו כן נטען, כי אין בהצהרת המשיבה, לפיה אם ייקבע שלא היו בידיה זכויות בניה היא תהרוס את הקירוי, כדי לגבור על זכויותיה ה"מעין קנייניות" של המבקשת, וכי נוכח הליכים של צדדים שלישיים ייתכן שלא יהיה זה מן האפשר להרוס את הקירוי, על אף הצהרה זו.

דיון והכרעה

6.        לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות אף מבלי להורות על הגשת תשובה, שכן לא שוכנעתי כי המקרה דנא נמנה עם אותם מקרים חריגים המצדיקים התערבות של ערכאת הערעור בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בכל הנוגע לסעדים זמניים (רע"א 560/13 חברת נמל אשדוד בע"מ נ' גולדשטיין שירותי תברואה בע"מ, פסקה 5 (12.2.2013); רע"א 2787/10 חאן מנולי בע"מ נ' בריט, פסקה 6 (20.5.2010); רע"א 3753/99 רשת הריבוע הכחול (היפר היפר) בע"מ נ' סופר פארם (ישראל) בע"מ, פ"ד נג(4) 193, 198 (1999)). כידוע, לערכאה הדיונית שיקול דעת רחב בקשר להחלטות בבקשות לסעדים זמניים, והתערבות ערכאת הערעור שמורה למקרים חריגים, כגון כשמדובר בטעות בולטת היוצרת מצב בלתי הפיך. כאמור, בין יתר נימוקיו, קבע בית משפט קמא כי מאזן הנוחות לא נוטה לטובתה של המבקשת, ובנסיבות העניין סבורני כי כך הוא הדבר (לפחות לעת הזו), גם אם לא מכול הטעמים אותם מנה בית המשפט. לדידי, עיקרו של דבר הוא, שבשלב הנוכחי כלל לא ניתן להתחיל בבניה, וממילא ההליך העומד על הפרק, ושאותו מבקשים לעכב, הוא בקשת המשיבה למתן היתר בניה, והרי הבניה לא תחל בטרם תאושר בקשה זו. לכך אף ניתן להוסיף את הצהרת המשיבה, לפיה בכוונתה להרוס את הקירוי אם יתברר בסופו של דבר כי בנתה אותו תוך ניצול זכויות בניה לא לה, ואם המבקשת תדרוש זאת. זאת ועוד - הבקשה לצו מניעה זמני, המכוונת אך כלפי הליך הבקשה להיתר בניה, התבררה לרקע מצב הדברים הנוכחי, שבגדרו עדיין לא ניתן היתר. יתכן - ואיני קובע לעניין זה מסמרות - שאם ישתנו הנסיבות, כגון אם יהיה בידי המשיבה היתר בפועל, תוכל המבקשת לפנות בבקשה לעיון מחדש בהחלטת בית המשפט, באנלוגיה להוראת תקנה 368 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

           אשר על כן, הגם שמוקשה בעיניי קביעתו של בית משפט קמא כי הנזק הפוטנציאלי שעלול להיגרם למבקשת, אם ייבנה הקירוי, הוא כספי גרידא - בשל אופיין של זכויות הבניה - והגם שאיני בטוח כי מסקנת בית המשפט בעניין טיב זכותה הלכאורית של המבקשת היא היחידה האפשרית, שכן על פני הדברים נראה שהתחשיב אכן שימש את הצדדים בחתימתם על מסמך העקרונות, כפי שטענה המבקשת (כאמור בעדותו של מר עידו נירן מטעם המשיבה בפרוטוקול הדיון שצורף לבקשה כנספח ה', בעמ' 5, ש' 28-26), סבורני, כי, בשלב זה, בו אפילו לא ניתן היתר וכלל לא ברור מתי ניתן יהיה להתחיל בבניה בפועל, לא נפלה טעות (כזו המצדיקה התערבות ערכאת הערעור) בדחיית בקשת המבקשת למתן צו מניעה זמני להקפאת הליך הבקשה לקבלת היתר הבניה.

           בהקשר זה יוער, כי בין אם ניתן סעד זמני ובין אם לאו, למבקשת יש ודאי אינטרס לקדם את שמיעת התיק העיקרי, ועל כן תמוהה הבקשה שהגישה לבית משפט קמא לעכב את הדיון בתובענה העיקרית עד לסיום ההליך דנא. לכאורה ניתן לסיים את בירור המחלוקת, הנחזית להיות מתוחמת, במהירות יחסית, אולי אפילו עוד בטרם יינתן ההיתר, בין בבית המשפט (בכפוף לאילוצי יומן בית המשפט), ובין במסגרת הליך אלטרנטיבי ליישוב סכסוכים, ונראה שהמאמץ צריך להיות ממוקד בכיוון זה.

7.        הבקשה נדחית. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.

           ניתנה היום, כ"ה באדר התשע"ג (‏7.3.2013).

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. הג

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il

  התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: